Сначала — прописать ребенка в новой квартире, и только потом — продать старую. В Госдуму внесли законопроект о запрете выписывать из квартиры несовершеннолетних до тех пор, пока не будет произведена регистрация ребенка по новому месту жительства. Документ разработан в Заксобрании Ленинградской области, передает РИА Новости.

Как говорится в пояснительной записке, сегодня можно снимать с регистрационного учета детей без предоставления нового жилья. Авторы законопроекта предлагают ввести на это запрет, объясняя свою инициативу необходимостью «соблюдения конституционных прав детей на жилище». Нужны ли такие поправки?

Михаил Гороховский
вице-президент компании «Бест-недвижимость»

«Даже если представить себе недобросовестных родителей, которые выписали своих детей из квартиры в ходе, скажем, обменной операции, то всегда можно восстановить их право проживания. Это первое. А потом, ну, даже если оно будет формально на бумаге зафиксировано, ведь фактически проживают дети с родителями, и фактически их судьба все равно в руках у этих родителей. То есть это в чистом виде попытка подменить подлинную заботу о детях администрированием в чистом виде. Насколько повредит это рынку недвижимости — ну, что я могу сказать? Обычная операция, которая на языке риелторов называется «альтернатива»: одну продать, другую купить, она длится от полутора до трех месяцев и включает в себя поиски покупателя на квартиру, в которой, предположим, проживают дети, и поиск альтернативной квартиры после того, как покупатель будет найден. Если будет закон, ограничивающий эту операцию, требованием не просто выписать детей в никуда, а сначала их прописать, то это несколько затянется. Предположим, на несколько дней, не более того. То есть речь идет об очередном препятствии».

Согласно действующему законодательству, несовершеннолетнего нельзя выписать из квартиры «в никуда»: сначала родители или опекуны должны прописать ребенка по новому месту жительства. Но есть исключение, говорит управляющий юрист компании Capital Legal Services Дмитрий Раев.

Дмитрий Раев
управляющий юрист компании Capital Legal Services

«Наиболее важный случай, когда ребенок выписывается из квартиры, это обращение взыскания на жилье, если оно было заложено по ипотечному кредиту. Вопрос в том, какой цели хотят добиться внесением изменений в закон. Может быть, депутаты хотят как-то изменить ситуацию, связанную с этими случаями, когда ребенок лишается права проживания в квартире. Если мы говорим про ипотеку, то одним из основных условий, которые ставили банки для того, чтобы начать кредитование ипотечного рынка, как раз было условие о том, что если кредит не гасится и обращается взыскание на заложенное имущество, то в обязательном порядке это имущество должно продаваться на торгах, переходить к банку и так далее свободным от прав заемщика и членов его семьи, потому что в противном случае банку просто будет невыгодно выдавать кредиты, если с этим имуществом потом ничего невозможно сделать».

Как эти поправки в случае принятия повлияют на рынок ипотеки, рассказывает гендиректор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников:

Дмитрий Овсянников
гендиректор компании «Ипотек.ру»

«Ставки будут расти — риск закладывается в ставку. Если получается больше рисков банка, то это автоматически отражается на процентной ставке. Риск того, что ребенка нельзя выселить из квартиры, тут же отразится на процентной ставке. Я не хочу сказать, что это сильно отразится, но на полпроцента-процент ставки станут выше, чем те, какими они могли бы быть, если бы этих рисков не было».

Законопроект о запрете на выписку детей из квартиры без регистрации по новому месту жительства поступил в Госдуму 27 декабря. Когда он может поступить на рассмотрение палаты, пока неизвестно.

Сообщение Новый закон о запрете выписывать детей из квартиры появились сначала на АН Квартирый вопрос Химки.

«Покупатели из регионов, как правило, обращают внимание в основном на метраж, а не на месторасположение жилья. То есть, как правило, они предпочитают приобретать квартиру просторнее, но в более доступном районе. Например, стандартный лот в Москве будет выглядеть так: двухкомнатная квартира в современном доме с метражом более 50 кв. метров и с просторной кухней, но в районе, где сплошные промзоны, а транспортная инфраструктура далека от идеала», — рассказывает руководитель офиса «На Алексеевской» «Миэль – сеть офисов недвижимости» Елена Медведева.

Сегодня благодаря панорамам на интернет-картах можно изучить, что находится рядом с домом. Это не убережет от всех рисков, но поможет составить более или менее объективное представление.

Таким образом рекомендуется отсмотреть не менее 20 вариантов. Создайте таблицу с пятью важными для вас параметрами и заполняйте ее после каждого просмотра. Если вдруг вы увидите квартиру, которая по всем пяти пунктам имеет высший балл, то берите ее — это большая редкость.

«Если вы переезжаете в большой город, то обязательно определитесь с местоположением дома и работы. Это очень важно, так как в мегаполисе дорога занимает существенную часть дня. Для Петербурга нормальным считается добираться час-полтора. Если вы переезжаете в Северную столицу из маленького города, скажем из Северодвинска, то такое время в пути день за днем для вас может стать очень тяжелым ежедневным испытанием. Если с работой еще нет ясности, то надо выбрать хотя бы часть города, которая больше нравится: оттуда ездить будет не так печально, а возвращаться туда будет радостнее, чем в район, который совсем не по душе», — считает вице-президент ГК «Арин», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Дорого не значит идеально

Разобраться в ценах можно и дистанционно. И уже точно вы знаете свой предельный бюджет. Но за одни и те же деньги можно купить жилье с совершенно разными характеристиками. Причем иногда может выйти так, что более дешевый район или дом полнее отвечает вашим запросам.

«Если в Петербург приезжает студент, чтобы поступать, скажем, в Политех, то ему отлично подойдет студия на севере города, в Мурине. Это будет готовый дом с отделкой. Если поступать он планирует в Корабелку, то это юг и массовая застройка в районе Маршала Казакова или в конце проспекта Ветеранов. Бюджет такой покупки составит 2,5–3 млн рублей.

Если в Петербург переезжает молодая семья с ребенком, то нужна одно- или двухкомнатная квартира. Это либо советская застройка у метро, либо новые дома в местах массовой застройки. Бюджет — 3,5–5 млн рублей.

Если переезжает семья среднего возраста с двумя-тремя детьми, то они часто рассматривают дома постоянного проживания или квартиры в городах-спутниках. К ним относятся Ломоносов, Гатчина, Токсово, Сертолово. Бюджет — до 5,5 млн. Если денег на покупку больше, то едут в спальные районы: ищут трешки либо в старых советских домах, либо в новостройках (тут уже в зависимости от бюджета, а он будет колебаться в пределах 10 млн).

Если переезжают пенсионеры, то, как правило, они выбирают одно- или двухкомнатные квартиры комфорт-класса рядом с парками на севере или на юге», — приводит в пример Николай Лавров.

Сообщение Как выбрать квартиру на расстоянии появились сначала на АН Квартирый вопрос Химки.

Для начала вспомним, как менялись способы приобретения жилья в новостройках в новейшей истории России. В начале 90-х уцелевшие после перестройки строительные тресты придумали способ выживания: они стали напрямую от покупателей привлекать деньги и на них строить дома. А что? Беспроцентный кредит, по сути.

Схемы использовались самые разные: жилищно-строительный кооператив (ЖСК), предварительный договор купли-продажи и, наконец, самый популярный вариант – договор долевого участия (ДДУ). Но законы, регулирующие продажу нового жилья, в то время еще не были разработаны, и за деятельностью застройщиков почти никто не следил, так что в результате появились обманутые дольщики. К тому же некоторые ушлые бизнесмены от строительства умудрялись продать не построенные еще квартиры двум, трем, а подчас семи разным людям! Такие махинации получили название двойных продаж.

В 2004 году государство дозрело до регулирования, приняло соответствующий закон, и именно ДДУ и стал основной формой взаимоотношений между дольщиком и застройщиком. Схема ЖСК тоже оставалась вполне легитимной – до 2017 года, когда ее все-таки отменили. Теперь на горизонте уже и отмена долевого строительства: это случится после 1 июля 2019 года.

НЕ ХАЛЯВЩИК, А ПАРТНЕР

Итак, как работает система с ДДУ?

Во-первых, следует понимать, что когда вы заключаете договор долевого участия, то становитесь соинвестором строительства, то есть дольщиком. Вы не покупаете у застройщика квартиру (ее и в наличии-то еще нет), а всего лишь соглашаетесь финансировать строительство за право требования будущей жилплощади.

Когда дом сдают в эксплуатацию, право требования вступает в силу, и застройщик обязан передать вам квартиру в соответствии с договором. Какую именно и в какой срок – указано в тексте договора. Если не передаст, то ему придется заплатить покупателю штраф.

Во-вторых, все ДДУ регистрируются в Росреестре. Именно регистрация позволяет избежать двойных продаж.

В-третьих, заплатить можно несколькими способами. Уплата всей суммы сразу позволяет рассчитывать на приличную скидку – до 20% от стоимости квартиры. Можно воспользоваться рассрочкой от застройщика, но тогда скидки не видать. Обычно при рассрочке требуется первоначальный взнос не менее 20% от стоимости квартиры, а остальное нужно погасить, как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию; иногда на выплаты дается еще год-полтора после сдачи.

Подписав акт приема-передачи квартиры, вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре, после чего станете полноправным собственником жилья.

ПОСЛЕДНИЙ ГОД ДОЛЕВКИ

Описанной выше системе приходит конец. Государство решило, что строить за счет дольщиков – это несовременно, рискованно и плодит социальное недовольство. А зачем чиновникам лишние проблемы! Их и так хватает.

Решено было перенести бремя финансирования стройки на самих девелоперов и банки – привлечение банковских средств называется проектным финансированием. Заплатить вперед дольщику все равно придется, но эти деньги положат на эскроу-счета, и пару лет они будут как бы ничьими. И покупателю без веской причины их не вернут, и застройщик получит право их забрать только после ввода дома в эксплуатацию.

В данный момент действует закон переходного периода. С 1 сентября деньги дольщиков идут на специальные счета в уполномоченных банках (таких организаций 55 на всю страну), и именно банкиры контролируют процесс расходования этих средств.

Банковское сопровождение нужно для того, чтобы не допустить ухода денег «налево». За застройщиками теперь присматривают в оба – тратить как попало не получится. И если вместо покупки бетона и кирпичей девелопер соберется на деньги дольщиков прикупить себе акций «Газпрома» или оплатить какой-то не связанный со стройкой счет, то банк попросту заблокирует перевод денег. Застройщикам также запрещено снятие средств с таких счетов наличными, кроме как на оплату труда. В общем, дисциплина и еще раз дисциплина!

Кроме того, уже сегодня застройщиков обязали раскрывать всю информацию о своих совладельцах – тех, у кого более 5% акций. Чтобы будущие дольщики знали, с кого персонально спрашивать в случае чего. Теперь, если стройка будет заморожена, а квартиры вовремя не передадут, в суде можно требовать неустойку не только с самого застройщика, но и с физлиц – владельцев компании.

Сообщение Как покупать квартиры в 2019 году появились сначала на АН Квартирый вопрос Химки.