Категории Статей
Популярные Статьи
ПОД ЗНАКОМ СКИДОК: ЧТО ПРОИЗОШЛО С ЦЕНАМИ НА НОВОСТРОЙКИ ЗА ПОЛГОДА
В первой половине 2015 года в пределах МКАД активнее всего на первичном рынке жилья продавались ...»
Почему стоит купить квартиру в г.Химки
Почему стоит купить квартиру в г. Химки? Существует множество подобных районов, но чем можно выделит ...»
МИНСТРОЙ ПРЕДЛОЖИЛ УСЛОВИЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ
Минстрой разработал проект правил предоставления субсидий банкам, выдающим россиянам ипотечные креди ...»

Половина игроков уйдет с первичного рынка

Изменения в законодательстве сегодня для застройщиков играют более важную роль, чем рыночные реалии и спрос на недвижимость, убежден генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

– В октябре 2015 года в интервью БН вы говорили: «В ближайшие два-три года предложение сократится в разы. И я проблем в этом не вижу. Предложение просто придет в равновесие с возможностями спроса». Мне кажется, прогноз пока не сбывается: в 2016-м был небольшой спад, а в первом полугодии 2017-го предложение только увеличивалось. Почему?

– Начнем с того, что прошло еще только полтора года. А главное – меняются обстоятельства. Сложно было предположить в 2015 году все те изменения, которые произойдут с действующим законодательством. Именно они и спровоцировали опережающие темпы получения застройщиками разрешений на строительство. И те поправки в 214-ФЗ, которые уже вступили в действие 1 июля, и те шоковые предложения, что содержатся в законе о компенсационном фонде, возможно, не дадут сбыться моему прогнозу в полной мере. Хотя тренд снижения предложения очевиден.

– Что именно вызвало наибольший шок?

– В законе три десятка положений, обсуждать все – очень долго. Если в двух словах, то достаточно упомянуть про требование «одно юрлицо – один строящийся дом». К моменту начала строительства на расчетном счете должно быть 10% от сметной стоимости в живых деньгах. Плюс очень много регламентаций по расходованию средств дольщиков на нужды, связанные с функционированием самого застройщика, а также рекламу и маркетинг.

– А само по себе отчисление 1,2% от стоимости строительства в компенсационный фонд, я так понимаю, смущает несильно?

– Все, что касается компенсационного фонда, особых вопросов не вызывает. Сейчас мы платим эти деньги страховой компании, будем платить в фонд – ничего страшного.

С другой стороны, депутаты и правительственные чиновники посчитали уровень дефолтов и решили, видимо, что этой ставки 1,2% может не хватить для того, чтобы покрыть все возможные банкротства. Значит, их количество нужно превентивно сократить, предъявив очень жесткие требования к застройщикам. Абстрактно мысль эта понятна, но кто просчитал последствия? А последствия мне очевидны. Количество замороженных проектов и пострадавших дольщиков в результате только увеличится.

– Есть версия, что это полное переформатирование рынка жилищного строительства. Останутся те, за кем стоят госбанки. Возможно, воскреснет что-то типа Главленинградстроя, если говорить о нашем регионе.

– Конечно, это первое, что приходит в голову. На повестке дня компенсационный фонд и эскроу-счета, а эскроу-счета – это банки.

В результате рынок лишится доброй половины игроков. И вроде ничего страшного, особенно при нынешнем уровне спроса. Так что мой прогноз, с которого мы начали разговор, как раз и сбудется.

– Этакий государственный капитализм на рынке недвижимости?

– Появится ли на свет какой-то монстр – условная государственная корпорация «РосЖилСтрой» – или таким монстром станет опять же условный АИЖК-СбербанкСтрой, жизнь покажет. Я не сторонник теории заговоров. Обычно ситуация складывается под воздействием нескольких участников процесса. У депутатов своя задача: популизм и борьба за узнаваемость в телевизоре. У Смольного – своя.

Последние известия с заседания комиссии по землепользованию и застройке о выдаче градпланов показывают, что петербургские власти хотят повесить на застройщиков очередные незаконные обременения.

Но разве это единая конструкция? Нет, конечно. Каждый на своем уровне решает свои задачи и хочет их решать за счет той отрасли, где есть деньги. Ведь очевидно же, у всех на виду: процентов 80-90 крупных рекламодателей – это застройщики. Ну так кого же щипать? Не обеднеете, считают чиновники. Не переломятся, уверены депутаты. А хоть один из них видел реальную финансовую модель строящегося жилого проекта?

– Давайте покажем.

– Давайте. Возьмем, к примеру, проект комфорт-класса: строительно-монтажные работы – 50 тыс. руб. за кв. м. Стоимость земельного участка – это около 20 тыс. на кв. м. Дальше начинается сито чиновничьих кабинетов, монополисты с договорами на присоединение, социалка и т. д. Это еще 10, а то и 15 тыс. руб. Далее – налоги, реклама, накладные расходы, офис… На круг имеем порядка 80-90 тыс. руб. за квадрат. При цене продажи 90-100 тыс. мы имеем маржу около 10-15% в проекте, который с момента покупки земли до окончания реализуется в среднем около пяти лет. То есть даже если все прошло гладко, не появилось дополнительных затрат на инженерную инфраструктуру, например, – сколько это процентов годовых прибыли? Три, пять? Это тот самый «жирок», которым застройщиков все время просят поделиться?

А сейчас и спрос просел. И по сравнению с тем, что было год-два назад, мы имеем многочисленные задержки ввода объектов в эксплуатацию. В том числе у крупных, надежных застройщиков. Почему? Вспомним 2014-2015 годы. Что, например, делали банки после скачка курса доллара? Одобренные кредиты, по которым транши на стройку уже отправлялись, вдруг замораживались, и застройщики оставались без финансирования. Об этом забыли, но это как раз те проекты, которые сейчас завершаются.

– Это единственная причина?

– Нет, конечно. Слабость подрядчиков. Приходит подрядчик, говорит: «Дай аванс на закупку материалов». Даешь аванс. Он его съедает и банкротится. Находим следующего. «Не дам аванс». – «Не буду работать». Даешь аванс – далее смотри выше. Либо берешь подрядчика надежного и подороже, который точно не обанкротится.

Но если все подрядчики будут подороже – вылетаешь в трубу. Все такие препятствия выливаются в то, что маржа маленькая, а уложиться в сроки – это геройский подвиг, который по плечу 20-30% застройщиков. И дальше, я думаю, будет только хуже.

– Так что же дальше?

– История, направленная на защиту прав дольщиков, в самом разгаре. Псевдоюристы (по-другому назвать их не могу) обзванивают дольщиков, даже не дожидаясь проблем на строительных объектах: «Ребята, вы видите, что может быть просрочка, давайте мы уже сейчас начнем готовить исковые заявления». А ведь уровень компенсации за срыв сроков сегодня таков, что если выплатить всем – то застройщик банкрот. Запас прочности невелик.

– Другими словами, все последние поправки, корректировки 214-го закона избыточны? Или было что-то полезное?

– Компенсационный фонд – абсолютно непроработанная идея. Новая форма проектной декларации или заключение о соответствии вряд ли нужны. Требования к величине уставного капитала – пожалуй, соглашусь. Но ведь не успели компании привести его в соответствие, как готовят новые нормы. Теперь уже не уставный, а собственный капитал, говорит нам законодатель.

К чему это приведет? К тому, что застройщики начнут лихорадочно набирать себе пятен с разрешением на строительство, чтобы работать по старым правилам еще четыре-пять лет. И этот избыточный запас будет выходить на рынок и продолжит нависать над спросом.

– Значит, цены снизятся?

– Цены снижаться не будут, некуда! Ниже себестоимости нельзя, а она уже рядом. Вот увеличение числа банкротств – очень вероятный сценарий. Естественная рыночная реакция застройщиков на снизившийся спрос – снизить предложение – натолкнулась на законодательные новации, которые невольно поспособствуют увеличению объема предложения, без каких бы то ни было рыночных предпосылок для этого.

– Подведем итоги первого полугодия 2017-го. После общения с некоторыми застройщиками складывается впечатление, что продолжается 2016 год.

– Не совсем. Так уж сложилось, что и 2015, и 2016 годы по спросу были очень хороши. Не скажу, что именно было определяющим – скачки курсов валют, пресловутый отложенный спрос, ипотека с господдержкой или что-то еще, – так или иначе спрос поддерживался. Сейчас, в 2017 году, в январе спрос традиционно снизился, а в феврале не вернулся. И вот мы уже имеем по итогам полугодия 15-20-процентное – в среднем – падение продаж. При этом в первом квартале спад был более ощутим, сейчас ситуация выравнивается.

Это очень неприятно, но не катастрофично. Если оценивать рынок не вообще, не по средней температуре, то мы увидим следующее. Проекты в высокой стадии готовности практически ничего не потеряли в спросе. Котлованы же вне зависимости от локации или имени застройщика продаются хуже, чем в предыдущие годы.

– А с точки зрения локации?

– В закадье, очевидно, произошло насыщение спроса, который в первую очередь был инвестиционным. И застройщикам этих проектов можно только посочувствовать. Но в обжитых районах, в городской черте, недалеко от метро проблем со спросом нет. Если же говорить о проектах продуманных, с хорошей квартирографией, где к клиенту относятся не как к абстрактному покупателю квадратных метров, – такие проекты и сейчас пользуются повышенным спросом. Говорю это основываясь на собственном опыте.

– До конца года что-то собираетесь выводить в продажу?

– Да, в октябре-ноябре будут два объекта – на Петроградской стороне и на Васильевском острове. Как только разберемся с платежами в компенсационный фонд, выведем проекты в продажу.

– В общем, Марк Лернер говорит законодателям: «Не дождетесь»?

– Однозначно!

ДОСЬЕ БН

Марк Борисович Лернер

Родился в 1972 году в Оренбурге. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет информационных технологий, механики и оптики, прошел обучение в аспирантуре на кафедре прикладного маркетинга.

С 1996 по 1998 год – менеджер, затем директор по учетной политике и налогам компании «Юнилэнд». В 1998–1999 годах – директор по финансам торгово-закупочной компании «Евросервис», а с 1999 по 2005 год – начальник отдела финансов, затем финансовый директор холдинга RBI.

В феврале 2005 года основал компанию «Петрополь».

  Отзывов: 0
Ваше Имя:


Ваш отзыв: Внимание: HTML не поддерживается! Используйте обычный текст.

Оценка: Плохо           Хорошо

Введите код, указанный на картинке:



Последние Статьи
Европа за рубль. Албанцы распродают новые квартиры по цене подержанного авто
С активным развитием Сочи как главного курорта страны и включением Крыма в состав России покупать кв ...»
06.09.2017    Просмотров: 62
Дачники могут лишиться своих 6 соток
Для россиян дача — это вид досуга, подспорье с продуктами питания, для многих – единственное место к ...»
06.09.2017    Просмотров: 56
В России изменят закон об апартаментах. Соответствующие поправки готовятся внести в Министерстве строительства
До конца года Минстрой планирует внести поправки в закон об апартаментах. Об этом рассказал заместит ...»
06.09.2017    Просмотров: 62
Последние отзывы
Правила досрочного погашения ипотеки
Раньше по статистики было 7,5 лет срок жизни ипотеки... ...»
04.09.2017    Просмотров: 67
Максим
Рынок жилья дрейфует к…понижению?
Ещё долго?/////////////// ...»
04.09.2017    Просмотров: 10
Максим
Минюст предлагает разрешить арестовывать единственное жилье должников
Вы это слышали "эконом-класс" 150 м.кв.??? ...»
28.11.2016    Просмотров: 176
Юлия